Immobilienverkäufe sind für Eigentümer oft ein lukrativer Schritt, insbesondere in einem dynamischen Marktumfeld. Doch stellt sich die Frage, ob es möglich ist, einem Mieter vor dem Verkauf einer Immobilie zu kündigen, um den Verkaufsprozess zu erleichtern. Hierzu müssen Vermieter bestimmte rechtliche Hürden beachten.

Grundsätzlich gilt: Ein Verkauf allein rechtfertigt keine Kündigung des Mietvertrags. Käufer einer vermieteten Immobilie treten gemäß § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“). Die Kündigung eines Mieters kann also nicht einfach erfolgen, nur weil die Immobilie veräußert werden soll.

Eine Ausnahme stellt die sogenannte „wirtschaftliche Verwertung“ gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Hierbei kann der Vermieter kündigen, wenn er durch den Fortbestand des Mietverhältnisses in erheblichem Maße an einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung gehindert wird. Dies könnte der Fall sein, wenn der Verkauf der Immobilie mit einem deutlich höheren Erlös möglich ist, wenn sie leer steht. Allerdings sind die Anforderungen an den Nachweis dieser wirtschaftlichen Beeinträchtigung sehr hoch. Der Vermieter muss belegen, dass der Verkauf in vermietetem Zustand eine unverhältnismäßig große Einbuße mit sich bringen würde, die eine Kündigung rechtfertigt.

Darüber hinaus spielt der Sozialschutz der Mieter eine bedeutende Rolle. Selbst bei einer berechtigten Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung hat der Mieter unter Umständen ein Recht auf Widerspruch, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte darstellt.

Insgesamt ist die Kündigung eines Mieters vor dem Verkauf einer Immobilie nur in Ausnahmefällen zulässig und sollte gut geprüft werden, um rechtliche Konflikte zu vermeiden.

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